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ls Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage haben Sie Miteigentum an einem gemeinschaftlichem Eigentum erworben. In diesem Fall ergeben sich für Sie diverse Rechte und Pflichten, die im Wohnungseigentumsgesetz WEG geregelt sind.
Vor allem die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage wirft bei vielen Eigentümern immer wieder Fragen auf:
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und soweit bestellt, dem Verwaltungsbeirat.
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Wohneigentum zu verwalten ist mit viel Arbeit verbunden, egal ob Wohnanlage einzelne Wohnung oder Apartements.
Häufig ist der Rückgriff zum Gesetz erforderlich.
Daraus ergeben sich auch bestimmte Rechte und Pflichten die das sog. Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG genannt, regelt.
So gibt es klare Bestimmungen bspw. bei der Begründung und der Verwaltung des Wohneigentums.
Auch das Wohnungserbbaurecht ist beim WEG juristisch geregelt.
Anbei erhalten Sie im Artikel zusammengefasst die wichtigsten Auszüge aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Allerdings ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Sofortmaßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
a) Anspruch
Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht oder soweit solche nicht bestehen, eine solche Verwaltung, die dem Interesse aller Wohnungseigentümer entspricht.
Hierzu gehört insbesondere:
b) Regelung durch Stimmenmehrheit
Soweit für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Vereinbarung nicht besteht, können die Wohnungseigentümer eine erforderliche Regelung zur ordnungsmäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
Insbesondere können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen:
c) Anrufung des Gerichts
Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.
a) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
b) Maßnahmen, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen und die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
c) Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung können durch Stimmenmehrheit beschlossen werden.
d) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
a) Entscheidung in der Versammlung
Sofern die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten durch Beschluss entscheiden können, erfolgt dies grundsätzlich durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Auch ohne Versammlung kann ein Beschluss gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.
Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Tagesordnungspunkt im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung genau bezeichnet wird.
Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
b) Einberufung, Vorsitz, Niederschrift, Beschluss-Sammlung
Einberufung
Die Versammlung der Wohnungseigentümer
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.
Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
Vorsitz in der Versammlung
Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
Niederschrift
Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.
Beschluss-Sammlung
Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut:
Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat.
Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen sind unverzüglich zu erledigenund mit Datum zu versehen.
Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
Mehrheitsbeschluss
Für die Beschlussfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten nachfolgende Regelungen:
a) Beschlussfassung
Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.
b) Bestellung
Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig. Sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
c) Abberufung
Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu folgenden Maßnahmen berechtigt und verpflichtet:
Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:
Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:
Die vorstehenden Aufgaben und Befugnisse des Verwalters können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden.
Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.
Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
a) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, mit folgendem Inhalt:
b) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, auf den beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten, über die der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung zu erteilen hat. Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen.
Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Die Einberufung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch den Vorsitzenden nach Bedarf.
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Insbesondere der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
Fachanwalt für Familienrecht, Mietrecht & Wohungs
Der Rechtsanwalt Ulrich Sedlmeyer vertritt Sie bundesweit bei allen Amtsgerichten, Landesgerichten & Oberlandesgerichten.
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