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Fachanwalt für Familienrecht, Mietrecht & Wohungs
Der Rechtsanwalt Ulrich Sedlmeyer vertritt Sie bundesweit bei allen Amtsgerichten, Landesgerichten & Oberlandesgerichten.
Mietmangel – Mängel an der Mietsache
Ihr gutes Recht als Mieter bei Mängel
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ein einem geeigneten Zustand zu überlassen. Hierbei hat er dafür Sorge zu tragen, dass dieser Zustand während der Mietzeit erhalten bleibt.
Was gilt es für den Mieter zu tun, wenn während der Mietzeit plötzlich Mängel oder Fehler an dem Mietobjekt auftreten?
Gerne berate ich Sie rund um das Thema Mängelanzeige, Mietminderung und helfe Ihnen zu Ihrem Recht als Mieter.
Wenn Sie Mieter einer Wohnung oder eines Hauses sind, erwarten Sie durch Zahlung ihrer Miete auch, dass ihr Mietobjekt stets in einem einwandfreien Zustand ist.
Treten bei der Mietsache jedoch Mängel auf, so haben Sie gegenüber dem Vermieter auch bestimmte Ansprüche wie Mietminderung.
Im folgenden Artikel erhalten Sie einen Überblick, welche Rechte Sie im Falle eines Mietmangels haben.
1. Befreiung von der Mietzahlung, Mietminderung
a) Hat die Mietsache zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.
Für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache nur herabgesetzt ist, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Eine unerhebliche Einschränkung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
b) Vorstehendes gilt auch, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt, oder wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird.
c) In einem Mietvertrag über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
2. Schadensersatzanspruch / Aufwendungsersatzanspruch
a) Ist ein solcher erheblicher Mangel bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später, wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter zusätzlich zur vollständigen oder teilweisen Mietminderung auch Schadensersatz verlangen.
b) Der Mieter kann den Mangel auch selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
c) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach den vorstehenden Bestimmungen zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
Der Mieter ist darüber hinaus berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.
d) Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
3. Außerordentliche fristlose Kündigung
a) Der Mieter kann das Mietverhältnis außerdem fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache infolge eines erheblichen Mangels ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
b) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.
Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
c) Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft den Vermieter die Beweislast.
4. Mängelanzeige durch den Mieter
a) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.
b) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, die vollständige / teilweise Mietminderung geltend zu machen, Schadensersatz zu verlangen oder fristlos zu kündigen.
5. Ausschluss der Rechte des Mieters
a) Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte auf vollständige / teilweise Minderung nicht zu.
b) Ist dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm die vorbenannten Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.
c) Nimmt der Mieter eine mangelhafte Mietsache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die vorbenannten Mängelrechte nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
d) Auf eine Vereinbarung im Mietvertrag, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.