Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Die Änderung der Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt in § 16 Abs. 2 Satz 2 die Möglichkeit zur Änderung der Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese Vorschrift ist von großer Bedeutung für die praktische Verwaltung von Wohnanlagen. Die Möglichkeit zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bietet Wohnungseigentümergemeinschaften mehr Flexibilität bei der Gestaltung ihrer internen Kostenstruktur. Allerdings müssen die Beschlüsse im Einklang mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung stehen und dürfen keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer zur Folge haben. Eine sorgfältige Abwägung und rechtliche Prüfung sind daher bei jeder Änderung des Kostenverteilungsschlüssels unerlässlich.
Gesetzliche Grundlage
Der Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.“ Diese Regelung eröffnet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, flexibel auf die Bedürfnisse der Gemeinschaft zu reagieren und eine angemessene Kostenverteilung zu beschließen.
Anwendungsbereich und Möglichkeiten
Die Vorschrift erlaubt es den Wohnungseigentümern, von der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilung abzuweichen. Dabei stehen verschiedene Optionen zur Verfügung:
- Verteilung nach Miteigentumsanteilen (gesetzliche Regelung)
- Verteilung nach Wohn- oder Nutzfläche
- Verteilung nach der Anzahl der Wohneinheiten
- Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung
- Verteilung nach Personenanzahl
- Verteilung nach einzelnen Häusern in einer Mehrhausanlage
Beschlussfassung
Für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Die Mehrheitserfordernisse variieren je nach Art der Kosten:
- Für Betriebs- und Verwaltungskosten genügt eine einfache Mehrheit.
- Für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ist ein Beschluss im Einzelfall notwendig.
- Für bauliche Veränderungen ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich.
Grenzen der Beschlusskompetenz
Trotz der erweiterten Möglichkeiten zur Änderung der Kostenverteilung gibt es Einschränkungen:
- Die Beschlusskompetenz erstreckt sich nicht auf eine generelle Änderung der Miteigentumsanteile
- Eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer ist unzulässig.
- Das Gebot der Maßstabskontinuität bleibt relevant, auch wenn es nicht mehr grundsätzlich einer differenzierten Kostenverteilung entgegensteht.
Praxisbeispiele
Ein zulässiger Beschluss könnte vorsehen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch der Fenster in seinem Sondereigentum selbst trägt. Hingegen wäre eine Kostenverteilung für eine Dachsanierung, die nur die Eigentümer der obersten Etage berücksichtigt, unzulässig, da das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Rechtsprechung
Die Rechtsprechung hat die Grenzen der Beschlusskompetenz weiter konkretisiert. So wurde beispielsweise ein Beschluss, der die Verwaltungskosten nach der Anzahl der „zusammengefassten Verwaltungseinheiten“ verteilte, als rechtswidrig eingestuft, da er eine unzulässige Stimmrechtsmajorisierung darstellte.
